房地產企業1-5月銷售的絕對量并不算很低,大部分重點房企銷售數據同比仍有增加即可說明這一點,但放在2014年全年目標看,完成比例卻很低,可見開發商年初過于樂觀地預估了2014年的整體市場。

截至昨日,共有萬科、恒大、綠地、碧桂園、保利等13家A股及H股上市房企公布5月銷售業績。由于加大促銷力度,以及地方救市政策效果漸顯,重點房企5月銷售有所起色,但1-5月整體銷售目標完成率普遍下滑。預計下半年房企出貨和去化壓力將陡增,隨行就市、加快去化的銷售策略將成為房企應對市場的主流。[4] 

5月業績大多止跌回升

業績數據顯示,13家重點房企5月銷售普遍止跌回升。從銷售金額同比情況來看,只有世茂和富力出現下滑,降幅分別為14%和5%,其他房企都有不同程度的上漲,但分化明顯。其中,萬科同比增3%,增幅與上月持平;綠地同比增37%,增幅較上月擴大17個百分點;保利地產同比增幅由負轉正,由上月的-12%上升到5月的10%;恒大地產和融創中國同比分別增加28%和23%,但增幅較上月有所收窄。

從銷售金額環比情況看,13家重點房企環比金額漲跌各半。其中,恒大、首創、富力、世茂、旭輝等環比有所下滑,降幅分別為9%、28%、27%、3%和6%;其他房企則出現不同程度的上漲,保利、綠地、萬科分別上升47%、25%和14%,而其4月的環比降幅分別為31%、20%和11%。

5月重點房企業績回升企穩,究其原因,主要是由于房企隨行就市加大了促銷力度,這方面龍頭房企表現特別明顯。其中,萬科方面,北京住總萬科橙3月降價后,項目持續熱銷,5月銷售427套,成交7.33億元;綠地集團5月147億元銷售中,上海綠地中心二期貢獻了近30%;保利地產則發揮多盤聯動營銷優勢,加大節日促銷和折扣營銷力度,以佛山的保利紫山花園和保利公館兩個項目為例,5月分別銷售4.0億元和2.7億元,環比分別上升54.7倍和81%,促銷效果顯著。此外,地方救市力度加大,特別是首套銀行信貸有所放松,也推動房企銷售出現回升。

全年目標完成率慘淡

雖然5月銷售情況略有好轉,但由于前5月總體市場萎靡、銷售不暢,重點房企2014年銷售目標的完成情況截至目前并不盡如人意。從1-5月累計目標完成率看,13家企業中恒大完成比例最高,達51%;其次是萬科,完成41%;其后的碧桂園、旭輝、保利、富力、世茂、融創完成度均在30%-40%之間;綠地、中國奧園、金地分別為25%、23%和21%;首創置業只有18%;而花樣年更是完成率只有10%,均低于40%的時間進度線。

一般來說,受春節因素的影響,上半年房企完成度都會較慢,但2014年與2013年同期相比,大部分房企的業績完成度也出現不同程度的下滑。像世茂、保利,降幅分別高達16個百分點和11個百分點;綠地、富力也下滑了6個百分點;首創置業下降了4個百分點;中國奧園和融創基本與2013年持平。

有分析人士認為,從房企銷售數據上看,開發商年初制定目標時似乎出現了行業判斷集體失誤的現象。

由于目標完成率普遍下降,下半年房企將面臨推案和去化的雙向壓力。一方面,由于業績完成度低,房企需要加大推案量以加快銷售,確保能完成全年目標;另一方面,如果行業持續不景氣,房企加大推量也會增加積貨風險?梢悦鞔_的是,萬科、綠地、保利等龍頭房企隨行就市、加快去化的銷售策略將成為下半年房企應對市場的主流。

市場泡沫

上世紀80年代至九十年代中后期,中國大陸的房地產市場已經跟不上快速前進的經濟步伐。1999年中央政府開始在全國范圍內停止福利分房制度,開始推行住房分配貨幣化制度,這種制度自1986年開始在煙臺進行試點,以提租發券、空轉起步為特征。不久,唐山、蚌埠等城市也加入到了房改試點的行列。

然而由于八十年代末期的高強度通貨膨脹(1988年通貨膨脹率已達到18.5%),宏觀經濟全面調整導致銀根緊縮,大量房地產企業失去了資金來源,產生了中國改革開放以來的第一個爛尾樓高潮。在這種情況下,住房分配改革與房地產市場的發展的必然是以沉寂告終。

上世紀90年代1992年鄧小平南巡講話以后國家對土地批租的審批權進行適當下放,南方的房地產開發出現了一整年的高速發展。但是這樣的瘋狂建筑高潮卻導致了上游原材料的上漲,這種上漲也造成了新的高強度通貨膨脹,并造就了第二個爛尾樓高潮。如海南省,廣西北海等的爛尾樓大多出現在這一時期。

1994年,《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》發布實施,住房公積金制度開始全面建立。之前這一來自新加坡的房地產分配制度只在上海進行試點。

到了1998年中央政府決定開始停止住房實物分配而改為貨幣化分配。停止福利分房后,新建住房原則上只售不租,同時全面推行住房公積金制度。當年中國建設銀行發出了中國的第一份個人住房抵押貸款。

2000年以來進入本世紀,中國大陸房地產市場改革在新的一波房地產投資熱潮的推動下迅速升溫。2001年房地產投資6245億元,占全社會總投資36898億元的16.9%,到2004年房地產投資升高到14480.75億元,占社會總投資58620.28億元的24.7%(2005年上半年房地產業投資6193億元,總投資32895億元,占比18。8%)。與此同時,政府也出臺多項優惠政策,以期望房地產業成為新興的支柱產業。使用的方法包括,退還個人所得稅,降低交易契稅,放寬銀行貸款條件,加大房地產業扶持力度等等。在這種背景下,房價開始迅速竄升。這波房價波動中最為明顯的例子就是中國最大的城市上海。

2000年的上海的房屋每平方米均價為3326元,到2004年時均價已上升至6385元,漲幅達到92%。2001年,上海只有4%的住宅售價超過8000元/平方米,2003年這一數字達到16%。到2005年第一季度,有40%的住宅成交價格超過8000元/平方米, 而市中心的房價更大多已經突破16000元每平方。

而中國大陸其他城市的房價也幾乎以同樣的增速不斷向上:杭州的房價早于上海開始其向上突進的趨勢,但也比上海更早遭遇到市場的反擊;北京的房價漲幅也相當驚人,其中國大陸最高房價城市的地位至2003年初才被上海超出。房價的漲幅不但集中于中心城市,同時也蔓延到了一些二級城市。

國家研究機構的學者和大多數經濟學者都認為此次中國大陸房地產泡沫堪比1991年以前的日本房地產于1997年之前的香港房地產。但是少數學者和大多數的房地產商人則堅持認為中國大陸房地產市場是不存在泡沫的,這只是長期計劃體制以后的正常的上漲。但是在2003年6月中國人民銀行發布了所謂121號文件以加強房地產投資管理牽制過猛的房地產升勢。但是一個月以后,國務院發布的8號令卻在一定程度上抵消了前述文件的效力。房價在政府的自相矛盾中繼續前進,直到2005年年初達到頂峰。

2005年以來中央政府采取一系列的控制措施以期達到平抑房價平息民眾不滿情緒的目的。特別是七部委聯合發布的《關于做好穩定住房價格工作的意見》。該意見規定,“對2年內未開工的住房項目,要再次進行規劃審查”,“對持有不足2年的房地產轉手交易時以交易全額征收營業稅”,“加強經濟適用房建設”等等。此政策對中國大陸房地產泡沫的沖擊非常明顯,大量消費者持幣待購,對市場有很強的下降期望。截至條目編制時,上海的房價已經回穩,上漲趨勢不再明顯,成交亦開始萎縮。


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